做和小产权房不能继承与抵押

“小产权房”不能继承与抵押

【铝道】有四大法律风险

北京市中银(深圳)律师事务所谭岳奇博士认为，近年来在集体土地上建设所谓 小产权房 已经成为一个公众话题。 小产权房 的权属存在巨大的争议，那么它上市流通必然存在多方面的风险。概括地说，法律风险主要体现在以下几个方面：

1、由于不能办理权属变更登记，买受人不能取得房子的所有权。根据我国现有在他看来的土地法律管理制度，土地所有权分为国有、集体所有两种所有权形式，土地管理法第六十三条规定： 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设 以上规定极大地限制了集体土地的权利，即集体土地只能用来建设自用的村民住宅、乡镇企业、公共设施和公益事业，不能用于其他目的的建设用地开发。

2、房产(包括继承、分割、买卖2、调理载物台中心与物镜中心对齐交易等)以及相关政策出现重大变动时，买受者难以获得合理的补偿。在购买小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人较终可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

3、小产权房无法办理继承。由于 小产权房 只能用于安置本集体经济组织成员和特别申请的非农业户口居民，因此，对于购买小产权房的购房者，在原购房人死亡后，其继承人仍无法对该房屋享有继承权，并办理有关的过户手续，房屋价值无法延续。

4、小产权房无法办理抵押。根据我国担保法规定， 小产权房 不适宜作为抵押物，只有能够自由流通的物才能成为抵押物，限制流通物在一定条件下可以成为抵押物，而小产权房作为禁止取用3处测得直径的算数平均值流通物则根本不能成抵押物。

应出台政策加以监管

由此可见，购买小产权房面临的法律风险甚多，应当慎之又慎。

与其他地方农村集体所有制上建起来的违法建筑相比，深圳的 小产权房 并不是真正意义上的小产权房。因此，国土资源部任何对于小产权房的处置办法，对深圳的 小产权房 均不适用，而深圳也一直未出台相关办法，对这一具有特区特色的 小产权房 加以限制和处罚。法律条文的缺失、监管上的空白，导致各级执法部门对待 小产权房 问题上，往往显得无所适从，尽管市规划国土委拥有先进的卫星监控技术，仍无法阻止违建抢建的疯狂。另一方面，对一些村级股份公司来说，手中拥有的大量空置土地，就像一块抱在怀里却又不能兑现的金砖，相关法律的缺失正好给了他们天赐的机会，加上巨大的利益驱动，使得深圳的 小产权房 较终产生了一条成熟的灰色产业链。