2015金九银十人民币贬值会让房价大跌吗-【资讯】

吕舒扬

今年的金九银十是在中国经济站在十字路口、人民币贬值、央行降息降准的背景下。因此，今年的九十月楼市注定不同以往，开发商、购房者、银行都将以全新的姿态面对金九银十。

当中国经济站在了十字路口，人民币必然受到影响。因为2014年以来，人民币名义有效汇率和实际有效汇率分别升值10.28%和9.54%，从保持人民币有效汇率相对平稳角度看，人民币兑美元汇率也有一定的贬值要求。所以，央行8月11日改革人民币汇率中间价形成机制，让汇率更大程度地由市场决定的政策。根据新政策，每日开盘前，中国外汇交易中心会向所有银行间外汇市场做市商询价，之后，去掉最高和最低报价，将剩余做市商报价加权平均，就能得到当日人民币兑美元汇率中间价。

8月11日，人民币兑美元中间价为6.2298元，与8月10日中间价出现了接近2%的贬值，创2013年4月25日来新低。当前，中国采取的是有管理的浮动汇率制度，央行已经退出了常态式的干预，但央行规定现在每天波动幅度还是在2%以内。世界经济论坛上，李克强说：“人民币不存在持续贬值的基础，中国经济运行在合理区间，我们有比较充足的外汇储备，而且货物贸易的顺差还在增加，这都表明人民币汇率能够在合理、均衡的水平上保持基本稳定。”这也暗示，人民币国际化以及资本账户开放，在当前情况下会适度放缓，但长期推进的方向不变。

7月份，M2增长13.3%，但市场对流动资金的渴求似乎仍未被满足。因此，央行自2015年8月26日起，将一年期贷款基准利率降低25个基点，至4.6%。这是中国自去年11月以来第五次降息。一年期存款利率降低25个基点，至1.75%，并表示，9月6日起将大型银行的存款准备金率降低50个基点，至18%，这实际上相当于向如今不愿放贷的银行业注入流动性。融360认为，18%的存款准备金率只是回到了2010年11、12月的水平，未来下调空间很大。

在央行频繁释放流动性的背景下，银行对房贷的放款速度短期内并没有大幅变化，仍以一个月左右居多。但一个月左右的速度比之去年前年，已经是非常快的了。北京地区，放款速度比较快的有北京银行，一手房的话十几天可以放款。速度比较慢的有汇丰银行，审批需要10个工作日，办理抵押需要9个工作日，之后还要等5至7个工作日，大致需要一个半月到2个月，华夏银行也是这个速度。邮储银行则代表大部分银行，放款速度在一个月左右。邮储银行是两周审批，两周办抵押。不同银行审批时间与办抵押时间是不同的。如花旗银行是5到7个工作日审批，过户之后15到20个工作日放款。

中国官方外汇储备今年7月从一年前3.99万亿美元的峰值降至3.65万亿美元，到今年8月底，又比7月底减少2.6%，至3.557万亿美元。现在，中国经济正经历一轮持续性通缩，迫切需要政府更为宽松的货币政策。因为外汇储备直接影响外汇占款与M2，我国房价的涨幅与外汇储备的涨幅呈正相关。所以外汇储备下降对房地产市场不是个好消息。

在市场经济下，国内市场上资金的自由流动、国际市场上稳定的汇率以及执政者对国内利率的掌控，三者不可兼得。多年来，央行通过积累越来越多的美元外汇储备吸收了流入中国的资金。而资本总是会追求最高的回报，这有利于维持利率或汇率的平衡。因此，大规模资本流入掩盖了上述三者不可兼得的困局。当资本流出加剧，汇率与利率就不容易稳定。从历史上看，我国房价飙升的时期与外汇储备飞涨的时期基本吻合，而当外汇储备出现负增长，房价增速也明显放缓。融360分析认为，短期来看，现在资本流出趋势明显、人民币汇率不稳、央行外汇储备降低，都会房价有负面影响。但长期看，汇率和外汇储备将趋于稳定，房价大跌是不太可能出现的。

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